摘要：楼市这只灰犀牛已被驯服，该续上草料了。兵马未动，粮草先行。天津的粮草还在路上，所以兵马也不太能动。8月新房成交量比7月涨了5%，比较反常。往年“天气越热，楼市越冷”。但今年“每个月都有那么几天”的口罩，让楼市也分不出淡季旺季了。要想知道哪类...
楼市这只灰犀牛已被驯服，该续上草料了。
兵马未动，粮草先行。
天津的粮草还在路上，所以兵马也不太能动。
8月新房成交量比7月涨了5%，比较反常。
往年“天气越热，楼市越冷”。
但今年“每个月都有那么几天”的口罩，让楼市也分不出淡季旺季了。
要想知道哪类房子的“游泳圈质量好”，看板块成交，一目了然。
当粮草不足时，很容易分辨出——
能跑量的板块是“高铁”；跑不出量的板块是“绿皮火车”。
8月天津新房板块TOP10，有“四靠”。
靠教育、靠外溢、靠新区、靠放血。
天津楼市的“成交利器”，就这四大天王，跑不出圈。
❶ 靠教育：中心商务区、海教园、空港
这三个板块，各有各的“大故事”。
高铁也好，地铁也罢，产业也不错……
但归根结底，能让买房人投票的，都是教育。
买房这个事，地缘属性很强的。
能让一个家庭跨区域置业，就一个原因——为了孩子上学。
中心商务区，岳阳道小学、耀华中学，已就位。
成交量连续半年不是第一名就是第二名。
以前在滨海，图教育只能去生态城，远一点也没辙。
现在有了中心商务区，就没必要北上，所以生态城的成交量也下来了。
滨海楼市是跷跷板，这边高，那边就低。
现在中心商务区已经是滨海买房首选，同样的总价，买不到比它资源更好的。
海教园8月成交量追上来了，涨了30%。
值得买的盘太少了，也就3、4个，一只手数的过来。
龙湖天璞签约了61套，第一名，成交均价可不便宜，都1.9万/平米了。
中海锦城第二名，签约57套，更贵，签约均价2.4万/平米。
路劲赞成的“深夜特惠”，急速清盘。
45套洋房，1.5万/平米，都签约了。
空港是今年的逆袭黑马。
从每年5-8万的成交量，去年直接拉到20万平米。
有AOD的因素，更多还是教育优势。
转学的孩子直接进实验学校，中考时，一中对港内学生还有分数照顾。
这绝对是“教育天堂”啊，不比海教园优势小。
今年几乎每个月能成交2万/平米，全年成交量会高于去年。
绿城桂语听蘭是“大主唱”，月月第一，8月又签约53套。
不知道买谁的时候，跟着成交量走。
❷ 靠外溢：大学城、宜兴埠
大学城的教育属性不算强，毕竟暂时解决不了高中问题。
主要两类客群：南开外溢+新天津人。
新天津人“这条腿”今年受伤了，成交量肯定受影响。
8月签约第一名是金地艺墅家，44套。
第二名保利和光尘樾，签约42套，均价2万/平米，回调。
爱情缤纷里还是差点儿事，才签约4套。
没有品牌力的房企，真是卖不了期房。
宜兴埠板块就一个盘：未来城。
商业实景兑现后，拉了一波热度，8月签约172套。
一个月将近200套，天津很久没有这么高的量了。
它得感谢哑火的南仓，才得以“赢者通吃”。
❸ 靠新区：武清商务区、港东新城
这俩都属于区域市场，是各自区内的改善板块。
武清商务区8月签约第一名：京能雍清丽苑，48套，签约均价1.7万/平米。
第二、三名分别是，中建壹方九里、龙湖金科雍鑫春江天玺，29套和27套。
港东新城，突然闯进前10名，排名上升了16位。
经纬城市绿洲滨海，签约第一名，58套，均价1.1万/平米，便宜。
天瑞庭苑、华美学府壹号院，分别位居第二三名。
不熟是吧？大港楼市以本土小房企为主。
用徐主编的话讲“大港是天津唯一不卖现房的板块”。
大港人究竟多有钱？
这是个未解之谜，反正他们“全市买房”。
尤其今年石油吃香，大港是“赚到钱”的板块。
天津南港工业园重启，每天3万人满载施工，据说大港油田的房子都被快被租空了。
远郊市场会滞后市区半年到一年。
市区改善已经走完了一个波段行情。
比如新梅江，价格上涨、成交量走低，8月都排到了20名。
区域轮动，远郊的改善板块接棒。
❹ 靠放血：辛庄
靠放血，这是楼市“下下策”。
虽然它也是“四靠”之一，但并不代表板块价值度高。
成交量是“反梯度人为创造出来的”。
首创禧悦“刺刀见红”后，8月签约了99套，签约均价1.4万/平米。
肉总算没白割。
它行了，新鸥鹏就不行了，才签约31套。
现在津南悦府没什么房了，朗诗不参赛。
就看首创和新鸥鹏PK了，很惨烈，“你死我活”的样子。
“金九”早就不“金”了。
但房企等不了，9月如果不冲刺，任务就得压到年底。
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